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现在的楼市已经明显进入到了一个相对稳定的阶段。

按照今年上半年楼市的情况来看，一二线城市的房价都继续保持去年的平稳走势，再加上楼市调控政策已经明显的深入到了三四线城市，在这样的背景下无论是一二线还是三四线城市的房价都已经进入到了一个相对的稳定期。

而在楼市稳定期，很多城市的楼市底色就开始显现出来了。

曾经虚涨的都降了下来，那些炒作概念的也都逐渐偃旗息鼓，反而是那些不间断发展实业，经济支撑良好的城市，不用费尽心思调控维稳。

而未来，稳定将成为常态，在这种情况下，楼市的走向只能依托于自身实力。

价值&价格

在股市，有一个心理学概念，大家更趋向于买热点股而非价值股，比如前段时间炒得火热的5G、人工智能等等，虽然很多时候，这些股票并没有太大的实际价值，但就算只有名字跟5G搭上一点边，都会迅速攀高。

这在前几年的新一线概念中也不例外，开发商和炒房者是这些概念的真正受益者，而普通购房者，只能用自己的金钱和时间去慢慢消化这一切，最后概念何时兑换却只能靠天意。

但这样真的是合理的吗?

短期靠概念确实没错，但普通人往往只是概念的追随者，并不是制造者和大庄家，想要在这种情况中获得赢面，几率很小。

而真正的老手，深谙价值之道，自己的资产永远只会放在一个有价值的东西上。

楼市的价值主要取决于城市，毕竟楼市只是一个城市的附庸。

城市经济的发展从根本上影响房价。

一个城市经济发展形势决定了是否能吸引更多年轻劳动力的流入，而年轻劳动力作为楼市刚需的主力，是支撑一个城市房地产市场发展的基础。

而大城市的生活服务，也越来越依赖外来人口。

外来人口的数量和质量，直接决定了一个城市的房价潜力。在判断某城楼市是否值得买入时，现在人口流动的大数据就是一个清晰的参考依据。

举个简单的例子，从同级别的省会城市房价来看，东北地区的沈阳、长春和哈尔滨与长三角地区的南京、杭州相比。

虽然都是省会城市，但却因为东北地区经济发展滞后，人口外流严重，导致东北地区省会城市的房价和长三角甚至是部分中部地区省会城市的房价相比，每平米相差甚多。

其次，外部资源的注入也是城市房价支撑的关键。

一个城市的楼价还取决于其他一些因素，例如：政治资源(医疗、教育等公共服务)、产业结构(高收入人口的比重)等等。

像大型交通路网，大型企业的入驻，都会在短期内提高房价。

比如京津冀“大七环”、首都第二国际机场、京张高铁、京沈高铁的修建，让环北京城市在短期内房价有了一定的提升。

随着这些交通线路的运行，这些城市不仅仅房价会上升，城市的经济和人口规模也会有更大的提升。

除此之外，一些曾经无比低调但产业发展却很不错的城市(如长沙)，其价值并不会因为“不出名”而淹没，相反，天长日久，总会发现他的好处，而这样的地方，现在也是值得下手的。

所以我们只有穿过价格看到价值，才会立于不败之地。

潜力100城，盯紧城市群

前几天，第九届中国价值地产年会在深圳举行，并发布了《中国城市投资价值与地产企业布局趋势》白皮书。

白皮书的评价模型是“市场容量与增值潜能两大维度评价城市潜力”。

通过对中国内地298个地级以上城市开发投资吸引力进行评价后，上海、北京、深圳、广州等100个城市入围“2019年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力百强”。

排在前面的一线和新一线小编就不做过多解读了，重点需要说的是城市群周边城市。

吸引力排名前20的城市中，长三角和粤港澳大湾区上榜的城市就很多，分别有6个和4个城市入围，可见其围绕的核心城市地位的稳固。

此外，城市群内普通地级市如嘉兴、常州、绍兴、南通、金华、佛山、东莞、珠海、惠州等城市受益于核心城市的人口、产业外溢和交通一体化，未来预期也不错。

当然，单个的城市与城市群相比差距还是比较大的，为什么这么说呢?

在国家战略的叠加之下，未来中国城市群的发展格局越来越清晰：长三角、粤港澳、京津冀、长江中游以及成渝五大城市群有望成为中国最具发展潜力的区域，也是国家大力扶持的区域。

而只有聚焦核心城市群，才能最大程度获得城市发展红利。

为什么这么说呢，我们来看看城市群的能量。

2018年，五大城市群以11%的国土面积创造了54%的经济规模，商品房销售面积占比也达到了46%，成为我国经济增长的重要引擎和新房开发的核心区域。

根据相关数据显示，目前长三角城市群房地产市场规模最大，房地产开发投资额超过2.5万亿元，商品房销售面积超2.5亿平方米;

除此之外粤港澳大湾区投资热度也较高，去年的开发投资额同比增长17%至1.1万亿元。

买房子就是买预期，除了房地产本身的预期，还有对城市发展，宏观经济的预期。

这些大城市群有人口，有产业，经济贡献度高，而且房企乐于在这种地方建楼销售，也乐于为这种地方做免费营销，所以其未来也不容小觑。

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