连续降价仍反响平平！新房市场或已进入寒冬？二手房能否救市

2023年1月，全国100个城市新建住宅平均价格为16174元/平方米，环比下跌0.02%。在此之前，新房价格已经连续下跌7个月，但销售规模却是近8年同期水平最低。

在全国楼市都不容乐观的情况下，二手房市场的交易量在春节以来明显上涨。据贝壳找房APP显示，成都二手房每天的成交量从100余套上涨到了400余套。

下面这篇文章是基于链家对潜在买房者的调研数据结果进行的一次分析。用数据分析的结果，让有意愿买房的朋友看到“大多数买房者”是怎么想的。

一、新房降价是大趋势

通过恒大的“大幅度促销”几乎证明了房价一定会跌，后续会有更多的房企跟进房价大趋势。新房市场在未来两三年都会小幅度的降价，但是最终会趋于饱和稳定。

从消费者来看，有百分之八十以上的消费者觉得房价不会大涨也不会大跌，证明现在有较多的理性消费者，他们看待房价的态度还跟疫情之前相差无几，大多数消费者都觉得房价会趋于稳定，到那个时候才该真正考虑入手。

从房地产商来看，大部分房企都在跟进降低房价，尤其是新房房地产商，疫情之后房地产行业整体呈现萎靡之势，他们都需要向国家大趋势靠拢——“房住不炒”。

二、二手房市场

二手房市场我们需要从两个方面开始分析。

第一个方面是购买者。

二手房对于购买者来说，选择入手就是绝对的刚需。很少有人买二手房不是自己来住的，毕竟在房地产行业整体不景气的情况下，是没有人愿意拿二手房投资的，购买者们往往都是急于用房才会在这个时期选择入手。

第二个方面是出售者。出售者在这个时期选择出售房子，就几乎默认了要跟从新房市场一同降价。

但是根据调查发现，只有大约百分之三十的出售者愿意跟随新房市场降价，也就是说大约七成的人选择再等等，到市场较为明朗的时候再出售房子。

二手房市场主要体现在购买者与出售者的意愿之上，购买者刚需会选择价格相对较低的二手房，而出售者则会考虑资金紧急以及变现的问题，这形成了一个互相刚需的有利局面，有利于促进二手房市场的稳固，且二手房市场比新房市场有着更为灵活的定价优势和谈判方式。

三、降贷不能拯救新房市场

首先可以肯定，房贷是大部分普通人无法避开的巨大裂谷，几乎背着房贷的都被压得喘不过来气。

请大家仔细看红线，经营贷款从14年开始降低，这也可以说明房贷压力越来越重，几乎收入都拿来还了贷款，那也就拿不出更多的钱去搞经营了，这样就会陷入恶性循环。没钱搞经营就赚不来更多的钱，房贷还不上，就得从存款里拿，就这样钱包就被慢慢掏空了。

不管是高收入家庭还是低收入家庭，债务永远都大于收入，债务利息高于收入，那就意味着永远也还不清贷款，只能从生活日常开支再进行克扣。那么贷款会降低生活标准，人们没有幸福感，自然会有越来越多的人不选择买房，房价自然而然就会降低了，且疫情这几年削弱了人们的房子需求，就使得房价持续走低。

但同时房地产经济也是一种特定时期产生的特殊经济，引用夜壶论：“所谓房地产夜壶论，指的是尽管房价涨太快，对中国经济构成潜在威胁。但是，房地产可以解决就业、税收等问题，一旦中央或地方财政出现问题，就得指望一下房地产，就得给房地产松下绑。"

四、二手房市场或迎来爆发

笔者始终认为，二手房市场是购买者与售卖者两者之间的相互妥协，存在着不可避免的互相需求关系。因此二手房会比新房更容易被购买者（消费者）接受，所以二手房市场会对新房市场产生一定的影响。

且二手房对于购买者来说，可以更直观的看到自己即将购买的房子，而不是期房。

此外，在疫情的大背景下，更多的普通人看到了背负房贷的人断供的痛苦，也看到了许多房地产商放弃的烂尾楼，使得有一部分购买者不愿意相信房地产商，即便是“福利大促销”。

而这件事的本质是购买者看到了房产其背后的不平等，通俗点来说就是：“我断月供不行，而房地产商可以肆无忌惮地宣布破产。”

再加上疫情导致许多人断了经济来源，所以不愿意再背新房房贷，况且期房背后的风险以及未来几年的变数。而二手房可以很好地解决这一点，购买者可以从附近的房价趋势猜测未来房价变动，二手房是可以满足购买者快速购入居住的。

五、总结

“买房、存现金、买理财”是普通人最普遍的消费。疫情之后，存钱的比例升高。有36%的人存现金用来应对未来不确定的风险。买股票基金的比例降低，保险理财稍微升高，买房意愿有所降低，但是仍与存现金的意愿持平。

处于市场经济主导地位的是消费者，消费者有需求就会产生市场，房地产也是消费者需求下产生的，但消费者对该商品消费欲望的降低就会削弱该商品的经济价值。

而二手房可以很好地满足消费者的需求，且当前房地产整体处于低落状态，会有更多的消费者选择二手房。