海安

万科橙否认降价 信贷紧或实致京城楼市变局

2014年04月15日来源:业界访谈责任编辑:xiazezheng

杭州降价、常州降价、南京降价……随着各地不绝于耳的“降价潮”,楼市已如惊弓之鸟,稍有风吹草动,即刻引来大量热议和解读。

日前万科住总位于北京的楼盘万科橙号称开盘“降3000元”,瞬间引起各方热议,更有甚者将其称为北京的“崩盘信号”。

实际上,万科橙此次“降价”事件,在当天下午即被万科橙项目负责人澄清否认。

同时,即使是比预估价格低,这一事件与杭州等二线城市的楼盘降价也相去甚远:首先杭州的降价楼盘是从之前一万余元的售价降到5千元,相当于折半,而万科“降到”2.1万元只减少了19%;其次,杭州的楼盘降价是从之前实际的销售价格上往下降,而万科只是在一个号称的“预估价格”上有所改变,同时将精装修改为毛坯出售。

“万科橙不算降价,主要还是受政府限价导致的价格平稳入市。”中原地产市场总监张大伟说。多个业内人士表示,这并不意味着北京楼市将出现大规模降价危机。

不过,张大伟认为,虽然此次降价并不会引起北京房价崩盘,但是日益收紧的信贷则会对楼市产生越来越大的影响,或许会改变北京供需格局。

万科橙否认降价事件 2.1万符合天宫院区域价格

万科橙2.6万元每平米的“预估价格”并没有切实依据。在许多业内人士看来,万科橙的降价并不真实,“精装变毛坯了,降价很正常”是大家的一直看法。

3月18日下午,万科该项目负责人向媒体澄清,所开项目从未降价销售。他表示,目前该楼盘的销售价与公司上报住建委2.2万元每平米审批价格基本一致。

据北京市住建委官网显示,万科橙项目获取预售证的名称为“上兴佳园”,包括两栋销售楼盘,其中一栋“住宅及公共服务设施楼”的价格为21176元每平米,另一栋“住宅楼”为22176元每平方米。

上海易居房地产研究院研究员严跃进表示,万科橙“降价事件”在开盘阶段被热议可能是一种营销策略。“目前北京市场也受到了杭州降价的影响,看跌情绪弥漫。部分置业者有“幻想”,希望寻找到有降价让利的楼盘。”他说,“但目前北京购房者中的观望群体实际上心理很脆弱。尽管有看跌想法,但当大家蜂拥入市时,也会随波逐流,积极入市。”

严跃进认为:“万科恰是抓住了这些购房者的心态,本来精装变毛坯后,降价也是合情合理的。但万科善于从这个降价中做文章,通过公众传播,加大了项目在北京购房者的关注度。即使购房者最后发现该楼盘的降价没有预期的大,但实际上,万科已经在这个过程中提高了楼盘项目的公众知名度和受众面。”

实际上,万科橙目前2.1万每平米的毛坯房销售价格,也并不低于周围其他楼盘。同一区域的鑫苑鑫都汇、中国水电云立方、熙悦春天几个楼盘的销售价格均为2.1万元左右。而位于4公里外庞各庄的各个项目,售价则在1.7万元每平米左右。

有人将万科橙的现象与2010年万科红的降价相比,那一次降价之后不久楼市调控开始起效,导致市场寒冬;而张大伟表示,当时楼市遇寒主要是因为政策调控导致,而现在的市场暂时还没有出现当时变化的趋势。

信贷紧相当于房价上涨 引观望或致楼市变局

尽管业内普遍对于万科的降价行为不以为然,但并不意味着大家对北京的楼市十分乐观。

相对于万科降价事件,张大伟认为,北京楼市的真正“警报”是信贷收紧。“信贷收紧相当于房价上涨,”他表示,而这势必会进一步加重购房者的观望情绪,从而影响北京楼市“供需格局”。

某研究机构调研显示,在22个城市中,首套房贷款优惠利率几乎绝迹,其中,10个城市上浮5个-15个百分点,仅32%的城市维持基准利率。原先维持基准利率的城市,沈阳、重庆、苏州、成都、南京等已从基准利率上浮至基准的1.05-1.1倍。

张大伟计算表示,从去年到现在,银行的首套房贷款利率从85折优惠上涨到基准利率,甚至很多出现1.05倍基准利率。同样贷款100万,在85折优惠的情况下,30年月供每月还款5720元,而在1.05倍利率的情况下,这个数字上涨到了6571元。

而按30年计算总额,这100万的贷款,需要多支付30万的利息。这相当于房价无形中上涨了20%-30%。

这一情况势必会限制、抑制购房者的购房需求和购房能力。同时,自住型商品房的出台,以及目前整体楼市看衰的状况,都会使“需求”有所减少。

而相对应的“供应”却并不能降低,张大伟表示,2013年全国一线土地成交额创历史新高,而企业负债也明显提高,房企必须增加供应回款;同时,一线城市大部分企业均为上市企业,对业绩要求苛刻,一旦没有销售量,股价可能出现暴跌,因此也不能减少供应。

在这种情况下,北京楼市的供需两端有可能会出现变局,“供不应求”的局面或许会有所改变。

目前出现的“平价跑量”也是房企应对现实的普遍心态,此次万科平价开盘,或许就是对这一心态的印证。

“积极让库存去化,是降低营销成本、提高经营业绩、规避各类竞争的最有效方法。这个时候,吸引客户眼球的最大方法就是采用跳水式的降价策略。当客户纷纷扎堆某个楼盘时,房企不亏反而会大捞一把,因为有意向购买的客户数量突然增加了。”严跃进说。

  • 意向区域
  • 价格